Além do valor do imóvel: conheça todos os custos da compra

Fechar negócio em um imóvel de R$ 800 mil não significa que R$ 800 mil é tudo que você vai gastar. Entre impostos, taxas de cartório, avaliação bancária e outros custos, é comum que o total da transação fique de 4% a 6% acima do valor anunciado. Não planejar essa diferença é um dos erros mais frequentes — e mais caros — de quem está comprando o primeiro imóvel.

Neste guia, detalhamos cada custo que entra na conta, com valores de referência para o Rio de Janeiro em 2026, para que você chegue à negociação com o orçamento completo na mão.

ITBI: o imposto mais pesado da conta

No município do Rio de Janeiro, a alíquota do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é de 3% sobre o maior valor entre o preço da transação e o valor de referência calculado pela Prefeitura, conforme a Lei Municipal nº 6.250/2017. Em um imóvel de R$ 800 mil, isso representa R$ 24 mil — um valor que precisa estar disponível em dinheiro, já que o ITBI não entra no financiamento e precisa ser pago antes do registro da escritura.

Você pode simular o valor aproximado na nossa calculadora de ITBI.

Escritura pública e registro em cartório

Esses são dois custos diferentes, frequentemente confundidos:

• Escritura pública: lavrada no Cartório de Notas em compras à vista (em financiamentos, o próprio contrato do banco substitui a escritura). O valor é tabelado por faixa de preço do imóvel — por exemplo, cerca de R$ 2.900 para um imóvel de R$ 500 mil, R$ 3.400 para R$ 800 mil e R$ 4.450 para R$ 1,5 milhão.
• Registro no Cartório de Registro de Imóveis: é o que efetivamente transfere a propriedade para o seu nome na matrícula. Também tabelado por faixa, com valores próximos aos da escritura — em torno de R$ 2.870 a R$ 4.420 nas mesmas faixas de preço.

Um detalhe importante: quem compra o primeiro imóvel residencial financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) tem direito a 50% de desconto nesses dois custos de cartório — escritura e registro — por força da Lei Federal 6.015/73. Esse benefício vale só para os emolumentos de cartório, não para o ITBI.

Custos específicos de quem financia

Se o imóvel for financiado, alguns custos adicionais entram na conta:

• Avaliação do imóvel pelo banco: obrigatória em financiamentos pelo SFH, para o banco confirmar o valor do bem que vai garantir o crédito.
• Taxa de análise de crédito (TAC), cobrada por alguns bancos para abrir o processo de financiamento.
• Seguros obrigatórios embutidos na parcela: MIP (Morte e Invalidez Permanente) e DFI (Danos Físicos ao Imóvel), exigidos em todo financiamento habitacional.

Certidões e documentação

Antes de fechar negócio, é comum reunir certidões negativas do vendedor e do imóvel — de débitos, ônus reais, ações judiciais, entre outras — para garantir segurança jurídica à compra. Individualmente cada certidão tem custo baixo, mas o conjunto pode somar algumas centenas de reais, dependendo da quantidade solicitada pelo cartório ou pelo banco.

Comissão de corretagem

No mercado brasileiro, a comissão do corretor costuma ser paga pelo vendedor, e não pelo comprador — mas vale sempre confirmar essa condição antes de assinar a proposta, especialmente em negociações diretas ou em imóveis na planta, onde as regras podem variar.

Custos que aparecem depois da compra

Além dos custos da transação em si, vale reservar orçamento para:

• Condomínio e IPTU proporcionais ao período entre a posse e o próximo boleto integral.
• Mudança, que pode variar bastante dependendo da distância e do volume de itens.
• Reforma ou adaptações, quando o imóvel não está pronto para morar imediatamente.

Um exemplo prático

Em um imóvel de R$ 800 mil comprado à vista no Rio de Janeiro, uma estimativa de custos extras ficaria perto de:

• ITBI (3%): R$ 24.000
• Escritura pública: ~R$ 3.400
• Registro em cartório: ~R$ 3.400
• Certidões e taxas diversas: algumas centenas de reais

Ou seja: um adicional de aproximadamente R$ 31 mil além do valor do imóvel — quase 4% do preço de compra. Esse é o tipo de número que precisa estar no seu planejamento desde o início, não descoberto na hora de assinar.

Planeje o valor total, não só a entrada

O erro mais comum é reservar dinheiro só para a entrada do financiamento ou para o valor à vista do imóvel, esquecendo que ITBI, cartório e taxas bancárias somam uma fatia relevante do orçamento — e, no caso do ITBI, precisam ser pagos à vista, mesmo que o restante da compra seja financiado.

Quer simular os custos do seu próximo imóvel com precisão? Use nossa calculadora de ITBI e revise o passo a passo completo no nosso guia de compra. Ou fale com um corretor da Enjoy para um planejamento personalizado.