ITBI · Imposto sobre Transmissão
É o imposto municipal pago pelo comprador para que a Prefeitura autorize a transferência da propriedade. No Rio de Janeiro, a alíquota é de 3% sobre o maior entre o valor de venda informado em contrato e o valor venal de referência atualizado pela Secretaria de Fazenda. Sem o comprovante de pagamento, o cartório de imóveis não realiza o registro.
O ITBI não tem desconto de primeira aquisição — é cobrado integralmente a 3%. O benefício do SFH (Sistema Financeiro de Habitação) na primeira compra vale apenas para os emolumentos de cartório: a escritura e o registro têm 50% de redução (Nota 7ª da tabela do TJRJ).
Escritura pública
Lavrada em cartório de notas, é o título formal que transfere a propriedade do vendedor para o comprador. Os custos são tabelados por faixa de valor — não percentual — conforme a Portaria CGJ nº 516/2026 do TJRJ. No 17º Ofício de Notas (nosso parceiro), para um imóvel de R$ 500 mil a escritura custa cerca de R$ 2.907; pra R$ 800 mil, ~R$ 3.422; pra R$ 1,5 milhão, ~R$ 4.452.
Em financiamentos pelo SFH ou alienação fiduciária (Lei 9.514/97), a escritura tem redução de 25%. E na primeira aquisição residencial financiada pelo SFH, a redução chega a 50% (Nota 7ª das Tabelas 05.1 e 07).
Registro de imóvel
Feito no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel. Também tem custos tabelados por faixa — para R$ 500 mil, ~R$ 2.874; pra R$ 800 mil, ~R$ 3.389; pra R$ 1,5 milhão, ~R$ 4.418. É o registro do título (escritura ou contrato bancário) na matrícula do imóvel, o que efetivamente transfere a propriedade no registro oficial.
Na primeira aquisição residencial financiada pelo SFH, o registro também tem redução de 50% (Nota 7ª da Tabela 05.1).
Avaliação bancária
Apenas em casos de financiamento pelo SFH, o banco contrata uma avaliação independente do imóvel para liberar o crédito. No caso da Caixa, o custo padrão é de aproximadamente R$ 3.700 (varia ligeiramente por região).
O quanto isso pesa no bolso?
O maior custo é o ITBI (3%), que é sempre integral. Escritura e registro são tabelados por faixa (não proporcionais ao valor). Para um apartamento de R$ 800 mil à vista no Rio, o total fica em torno de R$ 35 mil (~4,4% do valor), sendo R$ 24 mil só de ITBI.
Primeira aquisição financiada SFH reduz escritura e registro em 50% (Nota 7ª) — mas o ITBI continua integral (não tem desconto de primeira aquisição). Para o mesmo imóvel de R$ 800 mil, o cartório cai de ~R$ 11 mil para ~R$ 5,8 mil; somando a avaliação da Caixa (~R$ 3.700), o total fica em torno de R$ 33,5 mil. A economia vem dos emolumentos — o ITBI, que é o maior item, permanece em R$ 24 mil.
Importante planejar essa reserva ANTES de fechar o negócio — o ITBI precisa ser quitado para registrar a transferência. Na Lopes Enjoy, fazemos essa conta com você no fechamento e indicamos correspondentes bancários que cuidam de tudo.
