Documentação imobiliária: tudo que você precisa saber para comprar um imóvel sem sustos

Encontrar o imóvel ideal é só metade do caminho. A outra metade, menos glamourosa e igualmente importante, é a documentação. É ela que comprova que o vendedor pode mesmo vender, que o imóvel está livre de dívidas e de problemas jurídicos e que você vai se tornar, de fato, o proprietário. Muitos "sustos" na compra, como dívidas escondidas, falta de autorização do cônjuge ou construção irregular, poderiam ser evitados com uma checagem simples antes de assinar. Neste guia, explicamos de forma prática quais documentos pedir, o que cada um comprova, como funcionam escritura e registro e que sinais de alerta merecem atenção. O objetivo é informar, e não substituir a análise de um advogado ou de um corretor de confiança, que podem avaliar o seu caso específico.

Por que a documentação importa tanto

No Brasil, a propriedade de um imóvel só se transfere com o registro da escritura no cartório de registro de imóveis. Assinar um contrato ou pagar o valor combinado, por si só, não faz de você o dono perante a lei. Por isso, a análise documental protege o seu dinheiro: ela mostra se o imóvel pode ser vendido, em que condições e se há alguma pendência que passaria a ser sua depois da compra.

Documentos do imóvel

São os papéis que contam a história do imóvel e dizem se ele está regular. Os principais:

• Matrícula atualizada: é a "certidão de nascimento" do imóvel, emitida pelo cartório de registro de imóveis. Mostra o proprietário atual, o histórico de vendas e eventuais ônus, como hipoteca, penhora ou alienação fiduciária. Deve ser recente, pois as informações mudam.
• Certidão de ônus reais: informa se há gravames sobre o imóvel, como hipoteca ou penhora.
• Certidão negativa de débitos de IPTU: comprova que o imposto municipal está em dia, e a dívida de IPTU acompanha o imóvel.
• Declaração de quitação do condomínio, fornecida pelo síndico ou pela administradora, para apartamentos: débitos condominiais também podem recair sobre o imóvel.
• Habite-se e averbação da construção na matrícula: mostram que a obra foi concluída e regularizada. Uma reforma ou ampliação não averbada pode gerar problemas.
• Planta e documentos do condomínio, como a convenção e o regimento interno, que definem regras de uso e obras. Imóveis em terrenos de marinha ou sujeitos a foro podem exigir cuidados extras, como o pagamento de taxas e de laudêmio na transferência. Vale perguntar se esse é o caso do imóvel que você está avaliando.

Documentos do vendedor

Além do imóvel, é preciso verificar quem está vendendo. Os documentos costumam incluir:

• Documento de identidade, CPF e comprovante de estado civil, com certidão de casamento ou de nascimento atualizada.
• Pacto antenupcial e regime de bens, quando houver, pois definem se o cônjuge precisa autorizar a venda. Em regra, vendedor casado precisa da participação do cônjuge na escritura.
• Certidões pessoais: de distribuição de ações cíveis, fiscais e trabalhistas, de protestos e de débitos federais, estaduais e municipais. Elas ajudam a identificar dívidas que, em alguns casos, podem afetar a venda.
• Procuração, se alguém estiver vendendo em nome do proprietário, que deve ser conferida com atenção, inclusive quanto à validade e aos poderes concedidos.
• Documentos de inventário ou partilha, quando o imóvel pertence a herdeiros ou a um espólio. Se o vendedor for pessoa jurídica, o conjunto muda: entram contrato social, certidões da empresa e dos sócios, e a autorização para a venda.

Documentos do comprador

Quem compra também precisa organizar a documentação, especialmente se for financiar:

• Documento de identidade, CPF, comprovante de residência e de estado civil.
• Comprovantes de renda e extratos, que variam conforme o vínculo profissional. Autônomos encontram orientações em financiamento imobiliário para autônomos.
• Declaração de imposto de renda, quando exigida pelo banco.
• Comprovante de recursos para a entrada, inclusive de FGTS, se for usar o saldo.

Contrato, escritura e registro: o caminho da transferência

A transferência costuma seguir quatro fases. Primeiro, a proposta e o contrato de promessa de compra e venda, que registra valor, prazo e condições. Depois, a escritura pública, lavrada em cartório de notas, obrigatória para a maioria das compras de imóveis acima de certo valor. Em seguida, o recolhimento do ITBI, o imposto municipal sobre a transmissão. Por fim, o registro da escritura na matrícula, que é o ato que consolida a propriedade em seu nome. Quando a compra é financiada por banco, o contrato do financiamento costuma ter força de escritura pública, e o imóvel fica em alienação fiduciária em favor do banco até a quitação. O registro continua sendo obrigatório. Para estimar o imposto e os demais custos, use a nossa calculadora de ITBI e leia custos da compra de imóvel.

Imóvel na planta: o que muda na documentação

Na compra na planta, a análise se concentra na incorporadora e no empreendimento: o registro de incorporação, o memorial descritivo, as certidões da empresa e do terreno e o regime de patrimônio de afetação. Veja o passo a passo em como funciona a compra na planta.

Sinais de alerta que merecem atenção

• Matrícula desatualizada ou vendedor que se recusa a entregar certidões.
• Nome do vendedor diferente do que consta na matrícula, sem explicação documentada.
• Pressa excessiva ou pedido de pagamento antes da checagem dos documentos.
• Construção ou reforma sem averbação, ou sem habite-se.
• Dívidas de IPTU ou condomínio, ou processos judiciais envolvendo o imóvel ou o vendedor.
• Venda em nome de herdeiros sem inventário concluído, ou por procuração suspeita. Esses sinais não significam necessariamente que o negócio é ruim, mas indicam que é preciso investigar e, se necessário, buscar orientação jurídica antes de pagar qualquer valor.

Checklist rápido antes de fechar

• Pedi a matrícula atualizada e li os ônus e as averbações?
• Conferi se o vendedor é mesmo o proprietário e se o cônjuge participa, quando necessário?
• Verifiquei IPTU e condomínio quitados?
• Confirmei habite-se e averbação da construção?
• Consultei as certidões do vendedor?
• Separei o valor do ITBI, escritura e registro?
• Revisei o contrato com atenção, com apoio de um profissional, se tiver dúvidas?

Quem pode ajudar

Um corretor experiente costuma organizar a lista de documentos, pedir as certidões e acompanhar o processo até a escritura. Em casos mais complexos, como inventário, imóvel com dívidas ou construção irregular, a consulta a um advogado especializado em direito imobiliário é recomendada. O guia de compra também reúne o passo a passo do processo.

Compre com segurança, não com pressa

A documentação pode parecer burocrática, mas é a melhor proteção do seu investimento. Quanto mais cedo você organizar os papéis, mais tranquila tende a ser a compra. Quer ajuda para avaliar um imóvel? Veja os imóveis disponíveis ou fale com um corretor da Enjoy e receba uma orientação personalizada.