Uma das perguntas que mais trava quem pensa em comprar um imóvel é simples: quanto eu preciso ter na conta antes de começar? A resposta envolve mais do que o valor da entrada, mas também não é tão complicada quanto parece. Neste guia, a gente explica tudo de forma direta para você sair daqui sabendo exatamente o que planejar.
O que é a entrada e por que ela existe
A entrada é o valor que você paga do próprio bolso na compra do imóvel — aquela parte que o banco não financia. Ela funciona como uma garantia para a instituição financeira de que você tem comprometimento real com o negócio e capacidade de honrar um contrato de longo prazo.
Quanto maior a entrada, menores serão as parcelas e os juros totais pagos ao longo do financiamento. Mas mesmo quem não tem um grande montante guardado pode encontrar caminhos viáveis — e é exatamente isso que vamos mostrar.
Quanto os bancos financiam em 2026
Aqui está o ponto de partida que todo comprador precisa conhecer: na maioria dos financiamentos, os bancos liberam até 80% do valor do imóvel — o que significa uma entrada em torno de 20%. Esse é o padrão de mercado e a referência mais segura para começar a planejar.
Mas esse percentual não é fixo. Ele varia conforme o banco, o seu perfil de crédito, a sua renda e o relacionamento que você já tem com a instituição:
- Até 80% (entrada de ~20%) é o cenário mais comum entre os grandes bancos.
- Alguns bancos vão além. O Santander, por exemplo, dependendo do relacionamento e do perfil do cliente, chega a financiar até 90% do valor — o que reduz a entrada para algo perto de 10%.
- A Caixa, dentro do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e de programas habitacionais, também pode financiar percentuais elevados em casos específicos.
Na prática, para um imóvel de R$ 800 mil:
- Com entrada de 20%, você precisa de cerca de R$ 160 mil.
- Conseguindo um financiamento de 90%, a entrada cai para perto de R$ 80 mil.
A diferença é grande — e é justamente por isso que a recomendação é sempre a mesma: simule em mais de um banco antes de decidir. A condição que uma instituição oferece pode ser bem diferente da de outra, e quem pesquisa costuma reduzir bastante o valor que precisa ter guardado.
E se eu não tiver o valor todo? O FGTS pode ajudar
Muita gente não sabe, mas o FGTS pode ser usado como parte da entrada do financiamento — e isso muda bastante o planejamento de quem tem saldo acumulado no fundo.
Para usar o FGTS na compra de um imóvel, algumas condições precisam ser atendidas: o imóvel deve ser residencial e destinado à moradia própria; o financiamento precisa ser feito dentro do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), que cobre imóveis até o teto definido pelo governo (vale confirmar o valor vigente na hora da compra); e o comprador não pode ter outro imóvel registrado em seu nome na cidade onde trabalha ou reside.
Se você se encaixar nesses critérios, o saldo do FGTS pode cobrir parte significativa da entrada, reduzindo o valor que você precisa ter em conta.
Imóvel na planta: a entrada pode ser parcelada
Uma vantagem pouco conhecida e muito relevante para quem está em fase de planejamento é que, em imóveis na planta, a entrada costuma ser parcelada durante o período de obras.
Isso significa que você não precisa ter o valor total da entrada disponível no momento da assinatura do contrato. A construtora recebe esse montante em parcelas mensais ao longo da construção, e apenas na entrega das chaves o financiamento bancário entra em cena para cobrir o saldo restante.
Essa modalidade é especialmente interessante porque:
- Dá tempo para organizar as finanças sem precisar ter tudo guardado de uma vez.
- O imóvel valoriza durante a obra, então você já entra com o patrimônio crescendo.
- As condições de negociação tendem a ser mais flexíveis nos lançamentos do que em imóveis prontos.
Não esqueça os custos além da entrada
Um erro comum de quem está comprando o primeiro imóvel é planejar apenas o valor da entrada e se esquecer dos custos adicionais que fazem parte da transação. Os principais são:
- ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis): cobrado pela Prefeitura. No Rio de Janeiro, a alíquota é de 3% do valor do imóvel, sempre integral — o desconto de primeira aquisição pelo SFH vale para as custas de cartório (escritura e registro), não para o ITBI.
- Escritura e registro em cartório: em média, entre 1% e 2% do valor do imóvel.
- Taxa de avaliação bancária: cobrada pelo banco para vistoriar o imóvel antes de aprovar o financiamento.
- Corretagem: quando paga pelo comprador, costuma girar em torno de 6% do valor — mas, em muitos casos, é absorvida pelo vendedor ou pela incorporadora.
Na prática, a recomendação é ter uma reserva de 4% a 5% do valor do imóvel, além da entrada, para cobrir esses custos com tranquilidade.
Quanto guardar para não ficar no limite
Existe uma armadilha clássica no processo de compra: usar todo o dinheiro disponível para fechar o negócio e ficar sem reserva financeira. Parece um sacrifício válido no momento, mas pode transformar os primeiros meses no novo imóvel em uma fonte constante de estresse.
A recomendação é simples: não comprometa 100% da sua reserva na entrada. Manter pelo menos três a seis meses de despesas guardadas após a compra é o que separa uma decisão inteligente de uma compra que vai pesar por anos.
Às vezes, optar por um imóvel ligeiramente mais acessível, sem abrir mão da localização ou da qualidade que importam para você, permite manter essa reserva e construir o futuro com muito mais segurança.
O momento certo para comprar é o que você está preparado para aproveitar
Muita gente adia a compra esperando uma situação financeira "ideal" que raramente chega. A verdade é que o planejamento, mesmo que leve alguns meses ou um ano, é o que cria essa situação. Saber exatamente quanto precisa, onde vai buscar o crédito, se pode usar o FGTS e quais custos considerar é o primeiro passo concreto.
E o segundo passo é conversar com quem entende do mercado e pode ajudar você a encontrar o imóvel certo dentro do que você planejou.
A Lopes Enjoy pode ajudar você nessa jornada
Nossa equipe está pronta para orientar você em cada etapa — desde o planejamento financeiro até a assinatura do contrato. Trabalhamos com lançamentos, imóveis prontos e alto padrão no Rio de Janeiro, e conhecemos as condições do mercado para ajudar você a tomar a melhor decisão.
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